Simulation de Crédit Immobilier : simulateur gratuit !

Avant d'acheter une maison ou un appartement, il est fondamental de définir son budget immobilier. C'est une acquisition importante qui se finance généralement par le biais d'un emprunt à long terme.

Estimer ses capacités à rembourser ses mensualités permet donc de mieux cibler les offres immobilières adaptées à ses possibilités financières. Notre simulateur de prêt immobilier permet de faire gratuitement cette estimation sans perdre de temps. C'est un outil fiable, facile à utiliser, qui détermine la capacité d'emprunt permettant au demandeur de comparer différentes offres de crédits immo sans engagement.

Crédit immobilier : calculer son reste à vivre avant d'emprunter

Étape incontournable pour savoir quel budget peut être consacré au financement d'une maison ou d'un appartement, la simulation de crédit immobilier doit être effectuée avant même de courir les agences immobilières. Cela évite de s'emballer inutilement pour un bien dont le prix de vente est supérieur à sa capacité d'emprunt. Il faut en effet connaître quel est le montant maximum qu'il est possible d'emprunter en fonction de ses revenus mais aussi de ses charges.

Cet effort financier doit perdurer jusqu'au terme de l'emprunt sans pour autant compromettre son confort et celui de sa famille. Il faut pouvoir payer les charges courantes (énergie, impôts, assurances, coûts de transports, frais de scolarité des enfants) mais aussi se nourrir, s'habiller et s'accorder des loisirs.

Taux d'endettement maximum

C'est la raison pour laquelle les banques ont longtemps fixé le taux d'endettement maximum à 33 % des revenus du foyer. Certes, cette capacité d'emprunt a été relevée à 35 % en 2021 par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), mais il n'en reste pas moins que si cela risque de déséquilibrer les finances d'un emprunteur, l'organisme prêteur peut tout à fait fixer un taux d'endettement bien inférieur afin que son client puisse disposer d'un reste à vivre suffisant. Pour les très hauts revenus, la capacité d'endettement peut au contraire dépasser amplement les 35 %.

Le reste à vivre est donc un critère extrêmement important pris en compte par les banques avant d'accorder un prêt immobilier. On considère que pour préserver l'équilibre budgétaire d'un foyer, ce minimum nécessaire est de l'ordre de 800 € si l'emprunteur est célibataire, de 1 200 € pour un couple, et de 300 € supplémentaires par enfant à charge. Mais attention, la vie est plus chère dans les grandes métropoles. C'est un point que les banques ne négligent pas.

Pour évaluer son reste à vivre, il suffit tout simplement d'additionner ses charges, les pensions alimentaires que l'on verse éventuellement et tous ses crédits/assurance emprunteur, puis de diviser le total obtenu par le montant de ses revenus. Mais il est préférable d'utiliser notre simulateur de crédit immobilier car il fait cela très bien et il y a moins de risques d'erreurs ! Si le résultat obtenu est trop faible pour permettre de gérer ses dépenses au quotidien, c'est que le montant du crédit envisagé est trop important au regard de sa capacité d'emprunt. Sans doute est-il préférable de revoir son projet immobilier à la baisse en faisant quelques concessions.

Éléments pris en compte par les banques

Les critères passés à la loupe par les organismes prêteurs sont les suivants :

• Les revenus réguliers (salaires nets hors primes, 70 % des revenus locatifs, pension alimentaire perçue),
• Les charges périodiques du foyer,
• Les pensions alimentaires versées,
• Les mensualités de remboursement du crédit immobilier ainsi que le coût de l'assurance emprunteur que l'on a pu déterminer grâce à un simulateur,
• Les divers crédits en cours (prêts à la consommation, crédit auto).

Un autre élément très important est le montant de l'apport personnel. Cette somme versée par l'emprunteur représente généralement 10 à 25 % du capital emprunté. Un bon apport est un point positif car les banques apprécient l'effort d'épargne dont fait preuve le client. Celui-ci peut bénéficier d'un taux plus avantageux, d'un emprunt plus conséquent et multiplie les chances de voir sa demande de crédit immobilier acceptée.

Simulateur de crédit : une aide précieuse avant un achat immobilier

L'intéressé peut obtenir une simulation de prêt immo soit en fonction du montant du crédit qu'il envisage et de la durée d'emprunt souhaitée, soit en fonction de sa capacité d'emprunt. Notre simulateur de crédit immo est une aide à la décision qui présente un grand intérêt pour les personnes sur le point de contracter un crédit immobilier afin de financer tout ou partie de leur acquisition immobilière ou bien pour mieux cerner la catégorie des maisons et appartements dont le prix de vente est en rapport avec leur capacité d'endettement.

Ce type d'outil nécessite que le demandeur renseigne entre autres son âge, ses ressources, sa profession, ses charges mensuelles, sa situation familiale, le nombre d'enfants à charge, ses risques aggravés de santé, le montant qu'il souhaite emprunter, la durée du prêt qu'il envisage…

Le simulateur de crédit immo pour trouver rapidement la meilleure offre

Un tel outil permet de recevoir rapidement des propositions de crédit immobilier de la part de différentes banques et organismes de crédits. Le demandeur peut ainsi comparer les conditions d'emprunt et les diverses possibilités de crédits mais aussi le coût global qui peut varier d'une banque à l'autre. Attention, pour que la comparaison ait une valeur, il faut que les offres à mettre en concurrence portent sur le même projet !

Le but pour le consommateur désireux d'accéder à la propriété est de trouver la solution de financement idéale lui permettant de devenir propriétaire grâce à des mensualités en rapport avec ses possibilités financières. Pas question de devoir faire face à des remboursements trop lourds car c'est intenable à moyen terme et cela expose l'emprunteur à une situation de surendettement.

Bien comparer les offres de crédit immobilier reçues grâce au simulateur

Les données à regarder de très près au moment de comparer les offres sont :

• Le taux d'intérêt effectif d'emprunt,
• L'assurance emprunteur, à savoir que rien n'oblige à opter pour l'assurance de groupe proposée par la banque. Le client peut trouver bien moins cher s'il profite de la délégation d'assurance lui permettant de choisir un contrat auprès de la compagnie de son choix,
• Les frais annexes (frais de dossier, frais de tenue de compte, frais de garantie, frais de courtage si un intermédiaire est intervenu...).

Ne s'intéresser qu'au taux effectif ne permet pas de bien comparer car il peut même induire un consommateur en erreur. Le taux le plus parlant est le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Il doit apparaître sur chaque offre de crédit immobilier. Il est parmi les éléments comparatifs les plus importants car il tient compte du taux d'intérêt d'emprunt, de l'assurance emprunteur et de tous les frais annexes, bref, de l'ensemble des coûts qui incombent au souscripteur.

D'autres éléments comptent également pour mettre deux offres de prêt immo en concurrence, comme les conditions et pénalités de remboursement anticipé, la possibilité de moduler des échéances, les conditions de transfert de prêt.

Maintenant qu'il connaît parfaitement son budget immo, l'intéressé peut rechercher le bien de ses rêves si ce n'est pas encore fait. S'il a déjà signé un compromis de vente ou bien un contrat de construction, il ne doit pas tarder à finaliser sa demande de crédit immobilier en prenant rendez-vous auprès de la banque de son choix.

Les documents à produire à la banque lors de la demande de prêt immobilier

Grâce au simulateur de prêt immobilier, il est facile de trouver le meilleur financement. Une fois l'offre retenue, il est bien sûr nécessaire de constituer son dossier de demande de prêt car l'organisme prêteur a besoin de nombreux justificatifs pour étudier plus en profondeur la situation du demandeur avant de lui accorder un emprunt. Les pièces à produire sont les suivantes :

• Une pièce d'identité en cours de validité (CNI, passeport),
• Un justificatif de domicile datant de moins de trois mois,
• Un justificatif de la situation familiale (livret de famille, certificat de Pacs…),
• Les deux derniers avis d'imposition,
• Les trois derniers relevés bancaires pour chaque compte détenu,
• Tout justificatif relatif à l'apport personnel,
• Tous les justificatifs de revenus (bulletins de salaire, contrat de travail, titre de pension, CA pour les indépendants…).

Il est également indispensable de présenter au banquier des documents relatifs au bien immobilier en cours d'acquisition et qui sera financé par le crédit immobilier. Il s'agit :

• Du contrat de construction pour un achat dans le neuf,
• De la promesse de vente ou du compromis de vente pour une acquisition dans l'ancien,
• Des éventuels devis estimatifs si des travaux sont nécessaires et que le demandeur souhaite les intégrer à l'emprunt immobilier.

Il est vivement recommandé de se présenter à la banque avec un dossier contenant les copies mais aussi les originaux puisque ceux-ci sont indispensables pour certifier les photocopies. Mieux vaut qu'il ne manque aucun justificatif car cela aurait pour conséquence de retarder la procédure.

Partir à la recherche d'un bien immobilier sans avoir aucune idée du budget que l'on est capable de consacrer à cette acquisition n'a aucun sens car on risque fort d'avoir un coup de cœur absolument inaccessible. Il faut se montrer raisonnable afin d'éviter les désillusions. Inutile de mettre la charrue devant les bœufs. Dès que le projet de devenir propriétaire se dessine, le plus simple est donc de commencer par une simulation de Crédit immobilier.